Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości

Oddział Regionalny w Łodzi im. prof. Andrzeja Hopfera

Historia oddziału

W lipcu 1992 r. na zjeździe założycielskim w Olsztynie powołane zostało do życia Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości.

Historia naszego Oddziału rozpoczyna się w dniu 22.10.1992 r., kiedy to grupa członków PSRWN zamieszkałych na terenie województw: łódzkiego, piotrkowskiego, sieradzkiego i skierniewickiego zainicjowała powołanie Oddziału Regionalnego w Łodzi.
W następstwie podjętych działań w dniu 3.12.1992 r. odbyło się I Walne Zgromadzenie Członków PSRWN tworzących Oddział Regionalny w Łodzi. Podczas zebrania, w którym uczestniczyło 57 osób ukonstytuowały się władze Oddziału, a pierwszym prezesem został Tomasz Telega. Formalnie istniejemy od 15.01.1993 r., bowiem w tym dniu Zarząd Główny PSRWN podjął uchwałę o utworzeniu Oddziału Regionalnego w Łodzi.

By choć w skrócie przedstawić nasz udział w kształtowaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, przedstawiono poniżej informacje w trzech następujących po sobie okresach, tj. okres I – lata 1992 – 1997
  • okres II – lata 1998 – 2004
  • okres III – lata po 2004r.  

Podział ten wynika z odmiennych warunków rozwoju zawodu tak pod względem historycznym, organizacyjnym i formalno-prawnym. 

Przedstawiając Koleżankom i Kolegom to opracowanie – ze zrozumiałych względów uproszczone – chcemy osiągnąć następujące cele : 

  • przypomnieć sobie wydarzenia z 25 – lecia związane z naszą działalnością, aby każdy z nas a zwłaszcza osoby starsze stażem mogły odnaleźć swój własny wkład w rozwój naszego Oddziału i PSRWN a także w rozwój zawodu i ewolucje świadczeń usług w naszym regionie,
  • upływ czasu zaciera się wszelkie wspomnienia i działania zwłaszcza o osobach, które od nas odeszły a miały szczególny wkład w powstanie i rozwój rzeczoznawstwa majątkowego w regionie łódzkim, 
  • wskazać kierunki dalszych prac i zaprosić do działania w przyszłości młodszych rzeczoznawców majątkowych, bez udziału których stowarzyszenie nie będzie mogło się rozwijać.

W przedstawionej poniżej historii naszego Oddziału ograniczono się do działań organizacji bez wymienienia osób, które włożyły szczególnie duży wkład, a jest to znacząca grupa Kolegów i Koleżanek.

Okres I

Przemiany ustrojowe w kraju po 1989r. i początki rozwijającej się gospodarki rynkowej nieruchomości, spowodowały zapotrzebowanie na niezależnych i wysoko wykwalifikowanych specjalistów w dziedzinie określania wartości praw majątkowych. Potrzeby te znalazły swój wyraz w powołaniu w 1992r. pierwszych specjalistów wyceny nieruchomości. Osoby te przeszły z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne w sprawie nadawania uprawnień zawodowych  – przewidzianych wówczas w obowiązujących przepisach – i uzyskały uprawnienia państwowe do wyceny nieruchomości, potwierdzone  świadectwem wydanym przez ministra i zostały wpisane do rejestru państwowego. Zawód nie posiadał wówczas prawnie określonej później nazwy (1998r.) jako rzeczoznawstwo majątkowe. Wcześniej zadania z zakresu wyceny wykonywali biegli z lisy wojewody lub biegli sądowi powołani przez Prezesa Sądu Okręgowego, na potrzeby postępowań sądowych. 

Pierwszym zadaniem po powstaniu stowarzyszenia było przygotowanie członków do zdobycia uprawnień zawodowych według obowiązujących wówczas przepisów, tj. ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne oraz rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa, a za tym konieczność przeprowadzenia kursów, szkoleń przygotowawczych do egzaminu państwowego dla osób, które pragnęły po raz pierwszy poświęcić się wycenie nieruchomości i uzyskania uprawnień państwowych, także dla biegłych z listy wojewody lub sądu, osoby te posiadały praktykę w zakresie wyceny nieruchomości, nie posiadali uprawnień państwowych. 

Wojewodowie wydali po raz ostatni listy biegłych w 1997r. , które obowiązywały do końca tego roku, na listach tych oprócz biegłych nie posiadających uprawnień państwowych znaleźli się na nich także osoby z uprawnieniami państwowymi.

W tym okresie w stowarzyszeniach i PFSRM prowadzone były prace dla ustalenia nazwy zawodu, zakresu uprawnień i odpowiedzialności zawodowej. Środowisko osób zajmujących się wcześniej wyceną było podzielone co do przyszłego zakresu uprawnień. 

W dyskusji i spotkaniach poświęconych temu zagadnieniu brali udział przedstawiciele wielu zawodów ; budowlańcy, geodeci, leśnicy, mechanicy, architekci, ekonomiści i inne zawody. Spór dotyczył, czy przyszli rzeczoznawcy majątkowi – w tym czasie nazwa ta nie była normatywnie ustalona – powinni posiadać pełne uprawnienia do wyceny nieruchomości i maszyn związanych z nieruchomościami, czy też należy wyodrębnić zakresy czynności rzeczoznawcy odpowiednio do wyceny : gruntów, budynków, maszyn i urządzeń, lasów. 

Trudności w uzgodnieniach stanowisk, aby przyszły rzeczoznawca majątkowy obejmował wyceną wszystkie w/w obiekty wynikały z ówczesnych ustaleń (praktykowanych przez wiele lat) podziału specjalności na listach wojewodów a także sądowych. 

Dopiero nowe procedury wyceny nieruchomości i zdefiniowane rodzaje wartości spowodowały zgodne ustalenia, że nieruchomości gruntowe i ich części składowe nie mogą stanowić sumy wartości gruntów i części składowych wycenianych odrębnie. 

Nazwa zawodu „rzeczoznawstwo majątkowe” choć prawnie nie występowała, była stosowana w środowisku osób zajmujących się wyceną i używana w publikacjach a także w pierwszych standardach zawodowych. 

Ustalenia powyższe i współpraca z ministerstwem stały się podstawą uregulowania prawnego nazwy „rzeczoznawstwo majątkowe” w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 1 stycznia 1998r.  Duży wpływ na tę regulację miał intensywnie rozwijający się rynek nieruchomości i zapotrzebowanie na wartość rynkową nieruchomości. 

Na stowarzyszeniach w początkach tego okresu – z powodu braku dostatecznych regulacji prawnych – leżał obowiązek opracowania pierwszych jednolitych zasad wyceny, przejrzystego dokumentowania procesu wyceny i  ustalenia nazwy dokumentu przedstawiającego wynik wyceny, który ostatecznie został nazwany „operatem szacunkowym”, wcześniej używano różnych nazw, jak elaboraty, opinie, kosztorysy i inne. 

PSRWN przy współpracy z pracownikami naukowymi Uniwersytetu Warmińsko – Mazurskiego (nazwa obecna), jako pierwsze opracowali nowe i merytoryczne podstawy zasad wyceny, stosowanymi przez kilka lat jako jedyne sposoby określania wartości nieruchomości. 

W latach 90–tych XX wieku prace rzeczoznawców skupione były w szczególności na sporządzaniu wycen dla potrzeb uwłaszczeń, likwidacji i upadłości przedsiębiorstw państwowych, ustalania odszkodowań za wywłaszczane nieruchomości (wg obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości) a także banków udzielających kredyty pod zastaw hipoteczny. W tym czasie – początek lat 90-tych – określana wartość nieruchomości i jej części składowych nie była w pełni wartością rynkową, powód : brak rynku, normatywnego określenia pojęcia wartości rynkowej. Odrębnie określano wartość gruntów od jego części składowych. Wartość odtworzeniowa części składowych nie była wówczas zdefiniowana a osoby dokonujące wycen budynków i budowli w zasadzie sporządzali kosztorysy. 

Jako stowarzyszenie zawsze staraliśmy się kłaść nacisk na bieżące śledzenie i przestrzeganie zmieniających się przepisów (ustawy i rozporządzenia), co wymagało szkolenia, kursów a także klubowej dyskusji nad pojawiającymi się problemami dotyczącymi interpretacji przepisów. 

Dużą rolę w wycenie, w tym okresie – z braku szczegółowych norm prawnych – spełniały pierwsze Standardy zawodowe jako powszechne normy wykonywania zawodu, porządkowały procedury wyceny a następnie potwierdzone wieloletnią praktyką ich stosowania stanowiły podstawę do ich umieszczenia w przepisach prawa.  

 

Od 1995r. Oddział stowarzyszenia wydawał Biuletyn Rzeczoznawcy Majątkowego, którego długoletnim redaktorem naczelnym był Marian Czochański. Treść biuletynu dotyczyła ważnych wydarzeń w stowarzyszeniu, PFSRM, oraz bieżących informacji o nowych lub znowelizowanych przepisach prawa, standardach zawodowych i ze stałym kącikiem szaradzistów. 

Biuletyn docierał nie tylko do członków naszego oddziału ale także poprzez Zarząd Główny PSRWN  do wszystkich członków stowarzyszenia (wówczas nie było informacji internetowej).  W miarę upływu czasu biuletyn przestano regularnie wydawać, powodów było wiele w tym elektroniczne środki przekazu, regularne wydawnictwa PFSRM – „Rzeczoznawca Majątkowy” i regionalne stowarzyszenia a także czasopismo RM „Wycena” Olsztyn.    

W tym okresie Oddział regionalny w Łodzi szybko się rozwijał i należał pod względem liczby członków do pierwszej czwórki oddziałów Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości (zwanego dalej PSRWN). Owocem aktywnej pracy były między innymi zorganizowane trzy egzaminy państwowe dla rzeczoznawców majątkowych z bardzo dobrym wynikiem, bowiem na 136 osób przystępujących do egzaminu, uprawnienia państwowe zdobyło 76 osób. 

Okres II

Okres II to, czas wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami (data wejścia 1.01.1998r.), która uregulowała prawnie i kompleksowo funkcjonowanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego, współczesne zasady wyceny nieruchomości, kategorie wartości nieruchomości (art. 150 – 153 ugn), prawa i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego (art. 174 – 178 ugn) a także znowelizowane, obowiązujące do chwili obecnej zasady nadawania uprawnień zawodowych. 

Data ta to przełomowy czas rzeczoznawstwa majątkowego, po którym nastąpiło aktywne działanie stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych przejawiające się w szkoleniu nowych przepisów, ich interpretacji i zastosowania w procesie wyceny w zależności od rodzajów nieruchomości i celu wyceny.    

 

Już od początku tego okresu PFSRM wspierana przez stowarzyszenia podjęła działania dla utworzenia samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych w rozumieniu art. 17 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Prace nad przygotowaniem projektu ustawy trwały kilka lat, wymagały szeregu konsultacji środowiskowych. Niestety do chwili obecnej nie udało się wprowadzić projektu ustawy pod obrady parlamentu. 

Ta ustawa – podobnie jak w innych ustawach samorządowych zrzeszających osoby zaufania publicznego –  mocno uregulowałaby wiele zagadnień z obszaru obrony praw rzeczoznawców majątkowych, dyscyplinowania postępowania oraz doskonalenia zawodowego prowadzonego przez samorząd rzeczoznawców majątkowych. Projekt przewidywał także prowadzenie przez samorząd postępowań kwalifikacyjnych dla kandydatów do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Trzeba dodać, że nie całe środowisko zawodowe popierało tą inicjatywę. 

W okresie tym opracowano i zalecono do stosowania pierwszy Kodeks Etyki Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych (1995r.), został włączony do standardów zawodowych. W kolejnych latach nowelizowano Kodeks, który stał się podstawą postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodu. 

Okres III

Okres III to lata prawnie ukształtowanego zawodu, wzrostu wymogów kierowanych do rzeczoznawców w tym rozszerzonego zakres usług, które mogą wykonywać rzeczoznawcy, wynikających z art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami – te nowe opracowania związane : z doradztwem w zakresie rynku nieruchomości, efektywnością inwestowania w nieruchomości, określaniem skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, określania bankowo- hipotecznej wartości nieruchomości, a także z potrzebami rachunkowości oraz wyceną środków trwałych. 

Ponadto weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten – o bardzo dużym znaczeniu dla wycen nieruchomości – wyraźnie i kompleksowo unormował procedury wyceny. Ta norma prawna – do dziś obowiązująca z drobną nowelą – po raz pierwszy szczegółowo określiła sposoby wyceny, odpowiednio do celów i rodzajów nieruchomości a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.  

Kolejne lata to zwiększająca się konkurencja w zakresie wycen nieruchomości spowodowana wzrostem liczby rzeczoznawców majątkowych przy stosunkowo mniejszej ilości zleceń – i tak chyba pozostanie – co powoduje spadek cen sporządzanych operatów szacunkowych, a niestety w wielu przypadkach spadek jakości wycen, co niewątpliwie może w przyszłości wpływać negatywnie na prestiż zawodu. 

Jedną z podstawowych przyczyn zjawiska, o którym mowa wyżej jest objęcie usług wyceny przepisami ustawy o zamówieniach publicznych. Wielokrotne próby zwolnienia usług wyceny od przetargów podjęte przez środowisko zawodowe, w szczególności PFSRM nie przyniosły do chwili obecnej skutku. Zwolnione z tych warunków są opinie biegłych sądowych.     

Te zjawiska i ich skutki powinny być dostrzegane przez stowarzyszenia, które wykorzystując swoje instrumenty wewnętrzne nie powinny dopuszczać do spadku jakości usług.  

Wnioski końcowe

Trudno znaleźć okres, w którym Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości i Oddział Łódzki nie brałoby aktywnego udziału w poszczególnych etapach rozwoju zawodu, w pracach związanych z tworzeniem przepisów prawa z dziedziny nieruchomości, przepisach związanych z postępowaniem kwalifikacyjnym na rzeczoznawców majątkowych a także w opracowaniu Standardów zawodowych. 

Miarą wysokiego wkładu PSRWN w tym naszego Oddziału w rozwój zawodu rzeczoznawcy majątkowego są wyróżnienia przez Federację naszych Kolegów i Koleżanki (członków) najwyższym odznaczeniem rzeczoznawców majątkowych – Medalem Amicus de Rebus Peritorum Polonorum ; wyróżnienie to uzyskało 8 naszych członków na 19 przyznanych. Podkreślić należy duży wkład w rozwój rzeczoznawstwa majątkowego przez wybór naszych członków na funkcje prezydentów i wiceprezydentów (kilku kadencji) PFSRM.

Standardy zawodowe – jako normy wykonywania zawodu, opracowane były po raz pierwszy w dniu 4 maja 1995r. i przyjęte uchwałą Rady Krajowej. Niektóre z nich obowiązują do dzisiaj, inne podlegały aktualizacji w dostosowaniu do obowiązujących przepisów prawa, a jeszcze inne nowe powstały w związku z rozszerzającym się zakresem usług związanych z wyceną, świadczonych przez rzeczoznawców majątkowych. 

Rosnąca liczba rzeczoznawców majątkowych jako wolnego zawodu, daje podstawę do podjęcia kolejnych starań o ustawowe powołanie samorządu zawodowego.  

Na zakończenie mam taką refleksję, że nasza praca w stowarzyszeniu w minionych latach i udział w tworzeniu norm prawnych służących rozwojowi zawodu nie była zmarnowana, warto służyć innym (Koleżankom i Kolegom) i warto czerpać korzyści z przynależności do stowarzyszenia. Zróbmy wszystko aby nasz Oddział  trwał i się rozwijał, bo jest on potrzebny i pomocny w wykonywaniu trudnego i odpowiedzialnego zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Proces wyceny jest złożony, opiera się na indywidualnej ocenie zjawisk rynkowych, które wpływają na wynik wyceny, wycena to raczej sztuka a nie matematyka stosowana. 

 

Nasze środowisko zawodowe powinno być dumne ze swoich działań iż w stosunkowo krótkim okresie czasu potrafiło stworzyć zawód i przy dobrej współpracy nadać mu regulacje prawne i wysoki prestiż społeczny.  

Do młodych kieruję apel o podejmowanie działań, aby zawód rzeczoznawcy majątkowego był dalej dobrze postrzegany i uznawany, bowiem zaliczamy się do zawodu zaufania publicznego, to podstawa dalszego rozwoju zawodu i satysfakcji z pracy.  

Szanujmy naszych seniorów, wytrwałych i wypróbowanych członków naszego Oddziału poprzez między innymi częste spotkania, bowiem mamy im wiele do zawdzięczenia.

Twórzmy dobry klimat współpracy, koleżeńskości i życzliwości, bowiem cechy te są nam bardzo potrzebne dla dalszego rozwoju stowarzyszenia i zawodu. 

Władze Oddziału Regionalnego w Łodzi, wybrane na walnym zebraniu w dniu 15.12.1992 roku

mgr. inż. Tomasz Telega

Prezes Zarządu

inż. Kazimierz Szopiński

Z-ca Prezesa

mgr. inż. Anna Bandel

Sekretarz

inż. Czesław Marciniak

Skarbnik

mgr. inż. Edward Kasperek

Członek

inż. Tadeusz Olszyński

Członek

mgr. inż. Krystyna Nowińska-Świeszchowska

Członek